Бизнес журнал

Четверг
Дек 14
BizKiev arrow Бизнес arrow Недвижимость arrow Оценка недвижимости, стоимость объекта

Оценка недвижимости, стоимость объекта

объект недвижимости - оцениваем

Оценка стоимости недвижимости, является очень важным этапом в процессе определения инвестиционной привлекательности объекта. Как будет изменяться стоимость дальше, какой доход мы получим и т.д.

В этом материале мы подробно рассмотрим факторы, которые влияют на стоимость объекта недвижимости.

Оценка недвижимости

Факторы, влияющие на оценку недвижимости:

  • Спрос на недвижимость;
  • Экономическая база, трудовые ресурсы;
  • Состав населения;
  • Состояние ипотечного кредитования;
  • Анализ предложения недвижимости;
  • Анализ источников конкуренции;
  • Оценка конкурентов;
  • Оценка объекта

Спрос

Спрос на недвижимость определяется тем, насколько люди готовы и в состоянии купить или взять в аренду данный объект. Обычно спрос обусловлен экономической базой данного района, составом его населения, а также условиями ипотечного кредитования.

Экономическая база

На большинстве рынков недвижимости покупательский спрос определяется доходами лиц наемного труда. Цены на недвижимость идут вверх вслед за ростом занятости, а когда начинаются увольнения, эти цены обычно падают. Поэтому первое, о чем вы должны узнать, это: каковы перспективы занятости в данном районе? растет ли число учащихся в школах, колледжах и университетах? планируют ли ведущие компании района расширять свою деятельность? растут ли объем продаж у оптовых и розничных торговцев и предложение услуг со стороны финансовых учреждений? Когда эти показатели возрастают, как правило, растет спрос на недвижимость.

Состав населения

Для одних видов недвижимости рост народонаселения в данном районе выгоден, для других - нет. Для того чтобы составить себе представление о спросе на конкретный вид недвижимости, надо рассмотреть демографические и психографические характеристики населения данного района. Демографические характеристики описывают такие параметры, как размеры семьи, возрастная структура населения, его распределение по роду занятий, полу, семейному положению. Психографические характеристики дают представление о менталитете людей: личностных свойствах, стиле жизни, самооценках. Сопоставляя демографические и психографические тенденции со свойствами конкретных объектов недвижимости, вы можете установить, будет ли спрос на нее со стороны потенциальных покупателей или арендаторов расти или падать.

Ипотечное кредитование

Жесткие условия кредита очень сильно снижают спрос на недвижимость. Сейчас когда идет рост процентных ставок и наблюдается относительная недоступность ипотечного кредита, это приводит к накоплению непроданной недвижимости и снижению ее рыночной стоимости. А когда ставки ипотечного кредита пойдут вниз, то объемы продаж недвижимости быстро начнут опять расти.

Предложение

Анализ предложения - это на самом деле оценка уровня конкуренции. Никто не захочет платить вам за ваше имущество больше, чем можно заплатить вашему конкуренту. А если вы сами покупаете (или снимаете) помещение, то и вы не захотите платить дороже, чем обычно платят за аналогичные помещения. Поэтому анализ цены предполагает, что вы должны определить источники потенциальной конкуренции и составить их перечень с учетом предлагаемых цен и условий.

Источники конкуренции

Люди, занимающиеся сделками с недвижимостью, обычно смотрят на тех, кто занимается аналогичными объектами, как на конкурентов. Если вы пытаетесь продать дом, то, естественно, будете считать конкуренцией продажу других домов в том же районе. Но принимая долгосрочное решение инвестиционного характера, вы должны будете расширительно трактовать понятие предложения. А именно: определяя конкурентов, надо пользоваться принципом замещения.

Принцип замещения

люди покупают и арендуют недвижимость не ради недвижимости как таковой. Любой объект собственности потребители рассматривают как сочетание выгод и затрат. Недвижимость удовлетворяет потребности людей, а именно потребности и создают спрос. Поэтому при анализе спроса нельзя ограничиваться потенциальными конкурентами в рамках одного района или одного вида недвижимости. Например, на некоторых рынках недорогие коттеджи на одну семью могут конкурировать с квартирами в кондоминиумах, с передвижными домами типа трейлеров и даже с квартирами в многоквартирных домах, сдающимися внаем.

Поэтому, прежде чем вкладывать деньги в какое-либо жилье, определите границы рынка, к которому оно относится, и круг конкурирующих объектов, учитывая другие виды недвижимости, которыми тоже могут интересоваться покупатели и квартиросъемщики.

Перечень конкурентов

При анализе инвестиций в недвижимость после того, как определены все возможные конкуренты, необходимо составить перечень конкурирующих объектов с указанием их характеристик и цен.

Многие крупные инвесторы в недвижимость нанимают профессиональных консультантов по конкретному рынку для анализа данных о спросе и предложении

Иными словами, вы должны определить относительные плюсы и минусы каждого объекта. Располагая такой информацией о рынке, вы найдете конкурентные преимущества и для вашей (потенциальной) собственности.

Объект недвижимости

Мы уже показали, что продажная цена на недвижимость и стоимость аренды обусловлены колебаниями спроса и предложения. Цена, которая устроит покупателей или арендаторов, определяется их потребностями, а также уровнем относительных цен на те объекты, которые им предлагаются, Например, если родители вложат деньги в "мини-интернат" при колледже, в котором учится их ребенок, они получат свободное от налога жилье для ребенка на время обучения в колледже и недвижимость для себя. Но в сделках с недвижимостью и сам объект является важнейшим компонентом. Как же можно его использовать наилучшим образом? Для этого инвестору следует попытаться создать преимущества перед конкурентами, изучив следующие пять проблем:
  1. ограничения на пользование имуществом;
  2. его расположение;
  3. особенности земельного участка;
  4. необходимые улучшения;
  5. размеры здания и планировка этажей

Ограничения на пользование

В американском обществе никто не вправе делать с недвижимым имуществом все, что захочет. Объем прав собственника ограничивается как федеральными законами и законами штата, так и условиями частных контрактов. Ограничения, налагаемые государством, связаны с местными законами, сводами строительных нормативов и правил владения, требованиями здравоохранения и санитарными нормами. Частные ограничения вытекают из актов передачи прав, арендных договоров, уставов и действующих правил кондоминиумов. В силу всех этих ограничений не следует вкладывать деньги в покупку недвижимости до тех пор, пока вы вместе с юристом не установите, что то, что вы хотите делать с имуществом, вписывается в действующие законы, правила и условия контрактов.

Расположение

Вам, возможно, приходилось слышать фразу:

"Цена на недвижимость больше всего зависит от трех вещей - расположения, расположения и еще раз расположения"

Конечно, это не единственный фактор, от которого зависит цена, но если недвижимость расположена в хорошем месте, она, безусловно, будет более привлекательным объектом для инвестиций. Зная это, вы должны научиться отличать хорошее место от плохого. Можно только добавить, что хорошее место - это то, которое отвечает конкретным запросам определенного покупателя (нанимателя) лучше, чем все остальные.

Хорошее место - это то, которое удобно расположено и имеет качественную среду обитания.

Удобство

Термин "удобство" означает, что людям из данного района легко добраться туда, куда им чаще всего приходится добираться.

Например, арендаторы и покупатели жилья обычно судят о сравнительном удобстве жилого квартала по тому, есть ли рядом с ним учебные заведения (школы и колледжи); места отдыха (парки, плавательные бассейны, теннисные корты); предприятия и учреждения, где можно найти работу; культурные учреждения (церкви, библиотеки, музеи); магазины розничной торговли, предприятия услуг, рестораны, места развлечений. У любого сегмента рынка жилья и нежилых зданий есть свой характерный набор точек, которые должны быть легкодоступны для клиентов - покупателей и арендаторов.

Другая составляющая понятия "удобство" - это наличие транспортных коммуникаций: автобусных линий, стоянок такси, линий метро и местных электричек.

Среда обитания

Когда говорят о "среде обитания", то, вспомнив о том, какое внимание в последние годы уделяется экологии, вы можете решить, что речь идет о деревьях, реках, озерах и свежем воздухе. Но в анализе рынка недвижимости термин среда обитания толкуется расширительно. Когда вы вкладываете деньги в недвижимость, вам на самом деле следует иметь в виду не только состояние природной среды, но также эстетические, социально-экономические, правовые и налоговые условия того места, о котором идет речь. Те районы, среда которых имеет эстетическую ценность, - это районы с хорошо выполненной застройкой и планировкой, содержащиеся в порядке. Там чистый воздух, земля не разрыта для строительных и ремонтных работ.

Когда говорят о социально-экономической среде, то имеют в виду демографические характеристики и стиль жизни тех, кто живет либо работает неподалеку от данного объекта. Правовая среда означает наличие ограничений на использование соседних зданий. Имейте в виду, что даже если вашем квартале нет каких-либо местных ограничений или регламентации сделок, то все-таки может оказаться, что дома, стоящие вокруг купленного вами четырехквартирного коттеджа, построены так, что это снижает стоимость вашего дома. И наконец, вы должны учитывать налоговую среду вашего объекта недвижимости. За этим стоит сумма налогов на недвижимость и муниципальных сборов, которую вам надо будет платить, а также объем государственных услуг, которыми вы будете пользоваться (это услуги полиции, пожарной охраны, школ, парков, водопровода, канализации, уборки мусора, публичных библиотек). Налоги на недвижимость - это не только бремя. С одной стороны, это расходы, но с другой стороны, они дают тем, кто пользуется объектом, право на значительные блага.

Земельный участок, особенности земельного участка

Одна из главных характеристик участка под домом - его размеры. Некокоторые хотят, чтобы при жилом доме - будь то собственный дом, кондомиум или многоквартирный дом - был большой двор для детских игр или сад. Другие предпочитают, чтобы двора совсем не было.

Если речь идет о нежилых зданиях - конторских или торговых, то при них требуются достаточно просторные площадки для парковки машин. Что же касается размера участка, то, если вы собираетесь впоследствии сделать пристройку, убедитесь, что участок это позволяет - как в физическом смысле, так и в юридическом. Немаловажно и качество участка, а именно: плодородие почвы, топография, рельеф, естественный дренаж. Все это важно, так как, например, на некоторых видах почвы плохо растет трава, а низко расположенные участки могут быть затоплены. (Затопленный после сильного дождя подвал никого не устраивает.)

Знакомясь с участком, примечайте все особенности: есть ли ограда, хороший въезд и площадка для парковки, как подключены канализация, электроэнергия, водопровод, есть ли озеленение и тротуары. Все это элементы благоустройства, которые повышают ценность недвижимости, а следовательно, и доход, который она может принести.

Улучшения обьекта недвижимости

В области сделок с недвижимостью под улучшениями понимается все то, что люди могут добавить к участку земли. Говоря об описании участка, мы упоминали такие улучшения, как хорошие парковки и тротуары. В данном контексте мы имеем в виду анализ размеров и качества здания и различнш сооружений на участке (таких, как плавательные бассейны, теннисные корты, площадки для гольфа и т.д.).

Размеры здания и планировка этажей

Обычно размеры здания в США выражаются в квадратных футах. Например, по американским стандартам небольшой жилой дом - это дом площадью меньше 1000 кв. футов, средний - от 1400 до 2000 кв. футов, а дом свыше 2200 кв. футов чаще всего считается большим. Вам следует обзавестись точными данными о размерах того, что вы хотите приобрести, так как данные о размерах в квадратных футах нужны для сравнения различных домов и квартир. Другой показатель размера здания - это число комнат и поэтажный план. Например, при хорошей планировке в квартире площадью 750 кв. футов может быть больше жилого пространства, чем в квартире с большей площадью, скажем в 850 кв. футов. Поэтому сначала следует убедиться в том, что размеры отдельных комнат соответствуют их предназначению.

Андрей Николайчук

bizkiev.com

 
« Пред.   След. »


Подписка

Свежие статьи на e-mail:

Мы в соцсетях

Facebook Twitter vkontakte