Бизнес журнал

Понедельник
Июнь 26
BizKiev arrow Бизнес arrow Недвижимость arrow Оценка недвижимости, метод калькуляции затрат

Оценка недвижимости, метод калькуляции затрат

недвижимость, оценка

Суть метода оценки недвижимости на основе метода калькуляции затрат, сводится к тому, что вы можете либо построить (инвестировать) новую недвижимость, либо купить уже существующую. Поэтому стоимость замены, как правило, устанавливает верхний предел цены, которую вы могли бы заплатить за уже существующую недвижимость.

Оценка недвижимости, калькуляция затрат

Если вы можете построить новую недвижимость за 210 тыс. долл. (включая стоимость соответствующего земельного участка), то зачем вам платить 250 тыс. долл. за старую недвижимость, расположенную немного дальше по той же улице? С другой стороны, даже если бы была возможность приобрести старую недвижимость по цене 210 тыс. долл., зачем вам старое по цене нового?

Рассчитаем стоимость строительства нового дома

Прежде всего, рассчитайте стоимость строительства дома, используя в качестве единицы измерения стоимость одного квадратного метра. Исходите из стоимости, типичной для соответствующего района, и для того типа недвижимости, которую вы хотите оценить. Если вы хотите выяснить стоимость одного квадратного метра жилья, поговорите с местными строительными подрядчиками или воспользуйтесь печатными руководствами по стоимости строительства. Эти руководства наверняка есть в библиотеке (в разделе "Справочная литература"). Доступ к этим руководствам возможен также через Интернет. Поскольку стоимость замены непосредственно коррелировала с размерами и качеством зданий, точная оценка стоимости невозможна без точного измерения размеров и качества здания. Обратите также внимание на то, что стоимость усовершенствований и всевозможных "наворотов" (хрустальная люстра, высококачественное ковровое покрытие от стены до стены, суперсовременная бытовая техника и сантехника, сауна, плавательный бассейн, гараж, навес для автомобилей" внутренний дворик, веранда, крытая галерея и т.п.) необходимо подсчитать отдельно и прибавить к стоимости базовой постройки.

Вычтите износ

После того как вы вычислите стоимость строительства интересующей вас недвижимости в нынешних ценах, необходимо вычесть сумму, учитывающую три типа износа:

  • физический;
  • функциональный;
  • внешний

Физический износ здания

Когда здание стареет, оно становится менее желаемым (и ценным), чем новое, что объясняется его физическим износом (амортизацией). С течением времени, а также под действием неблагоприятных погодных условий и неправильной эксплуатации здание постепенно приходит в негодность. Истершиеся полы, облущившаяся покраска, осыпавшаяся штукатурка, покрывшаяся ржавчиной сантехника и протекающая крыша снижают стоимость недвижимости в сравнении с новой постройкой. Ваша задача заключается в том, чтобы понять, какую именно часть своей первоначальной стоимости потеряла оцениваемая вами недвижимость.

Если здание находится в достаточно хорошем состоянии, степень его износа можно оценить в 10-20%; если же физическое состояние здания оставляет желать лучшего, то степень его износа можно оценить в 50% или даже больше.

Вместо использования процентных показателей износа можно указать стоимость каждого из видов ремонтно-восстановительных работ, которые потребуются для перевода соответствующей недвижимости в физическое состояние, близкое к идеальному.

К сожалению, последний вариант (указание стоимости каждого из видов ремонтно-восстановительных работ) оказывается менее эффективным, чем использование процентных показателей. Ведь с экономической точки зрения полное обновление крыши, которой уже восемь лет, коврового покрытия, которому исполнилось четыре года, или кухонной плиты, которой использовались девять лет, совершенно нецелесообразно.

Как бы то ни было, вы должны вычислить тем или иным способом степень физического износа интересующей вас недвижимости в сравнении с новой постройкой таких же размеров и качества и обладающей примерно такими же характеристиками.

Функциональный износ здания

Далее, необходимо оценить (в денежном выражении) степень функционального износа. В отличие от физического износа, который происходит естественным путем в результате использования (и неправильной эксплуатации) недвижимости, функциональный износ приводит к потере стоимости из-за наличия у недвижимости нежелательных характеристик, таких как старомодная обшивка темным деревом, неудачная планировка комнат, маломощная система электропроводки, неудачно выбранные цветовые схемы или архитектурное решение.

Недвижимость может быть мало изношена с физической точки зрения, однако может безнадежно устареть с функциональной точки зрения, поскольку функциональные характеристики этой недвижимости уже не привлекают потенциальных покупателей или нанимателей.

Внешний износ здания

Внешний износ (или износ, определяемый окружением) недвижимости имеет место в случаях, когда недвижимость не может быть использована оптимальным образом из-за особенностей своего местоположения.

Допустим, вам встречается ухоженный, находящийся в превосходном состоянии жилой дом, расположенный в плотном кольце офисов и торговых заведений. По-видимому, зонирование этого участка подверглось изменениям. С большой уверенностью можно сказать, что этот дом практически ничего не добавляет к стоимости участка, на котором он построен. Если кто-то и купит этот жилой дом, то, скорее всего, лишь для того, чтобы сразу же снести его и построить на его месте еще один магазин или офис (в крайнем случае, его попытаются реконструировать и переоборудовать под магазин или офис).

Для жилья, которое выглядит белой вороной на фоне своего окружения, факторы внешнего износа (т.е. износа, определяемого окружением) играют очень важную роль, резко снижая его стоимость.

Внешний износ иногда приближается к 100%. С домом или без него участок продается практически за одну и ту же цену. Этот принцип действует и в случае, когда окрестности принимают все более изысканный и богатый вид, а вполне ухоженные жилые дома общей площадью 1200 кв. метров с тремя спальнями и двумя ванными комнатами сносят и на их месте возводят офисные здания, рестораны или гостиницы. Эти относительно небольшие жилые дома пренебрежительно называют "грудой строительного мусора", несмотря на то, что действия их владельцев могли бы служить образцом бережного и даже любовного отношения к недвижимости.

Стоимость земельного участка

Чтобы оценить стоимость земельного участка, отыщите аналогичные (пустующие, без строений) земельные участки, которые были недавно проданы, или недавно проданные земельные участки с "грудами строительного мусора". Сравнивая земельные участки, принимайте во внимание такие факторы, как размеры участка, палисадник (участок между зданием и дорогой), окрестности (т.е. насколько приятный вид открывается с земельного участка), топографические характеристики, ограничения, налагаемые местными законами, правила дробления и прочие особенности, которые могут повлиять на стоимость земельного участка.

Финальный этап - оценка рыночной стоимости недвижимости

После того как вы пройдете описанные выше этапы (т.е. вычислите стоимость строительства недвижимости, как если бы она была построена заново, вычтете износ и добавите стоимость участка), вы определите рыночную стоимость соответствующей недвижимости. Поскольку стоимость строительства, степень износа и стоимость соответствующего земельного участка точно определить невозможно, подход, основанный на калькуляции затрат, не позволит вам получить точный ответ, т.е. определить истинную рыночную стоимость интересующей вас недвижимости. Но вы получите по крайней мере некоторую "точку отсчета", которая может понадобиться вам при использовании подхода, основанного на использовании данных о сопоставимых продажах, и подхода, основанного на использовании данных о доходе от аренды недвижимости.
 
След. »


Подписка

Свежие статьи на e-mail:

Мы в соцсетях

Facebook Twitter vkontakte